Kiralanan taşınmazların tahliyesi için öncelikle kiracıya karşı bir dava açılması gerekmektedir. İlgili dava süreci sonunda kiraya verenin lehine bir karar verilmesi ve kiracı bu karara rağmen tahliye işlemini gerçekleştirmez ise ilamlı icra yolu ile tahliyenin gerçekleştirilmesi sağlanabilir. Kiralayan tarafından icra dairelerine gerçekleştirilecek başvurusu sonucunda kiraya verenin kiracının zorla tahliyesini gerçekleştirmek zorundadır. Fakat kiracının tahliyesini gerçekleştirmek için istisnai olan 2 durum yer almaktadır. Bunlar;

       1) Kira Bedellerinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Talepli İcra

       2) Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle Tahliye Talepli İlamsız İcra

Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Tahliyesi

Kiralanan taşınmazın tahliyesi için normal şartlar altında bir dava sürecinin gerçekleşmesi ve ilgili dava sonucunun kiraya verenin lehine sonuçlanması gerekmektedir. Fakat, buna istisnai 2 durum söz konusudur. Büromuzun tecrübeli avukatlarından Avukat Yetkin Atik, kiraya verenlerin haklarını bilmeleri ve gereken durumlarda bu haklarından yararlanarak kiracının tahliyesini sağlamaları gerektiğine vurgu yaparak istisnai durumları şu şekilde paylaşmıştır;

       A) Kira Bedellerinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Talepli İcra

Kiracının kira bedellerini ödememesi sebebiyle alacaklının (kiraya veren) kira alacağı takibi gerçekleştirmesi gerekmektedir. Kiracı ile yazılı bir sözleşmenin yapılmış olması halinde ilgili sözleşmenin aslı icra dairesine teslim edilmelidir. Kiraya veren alacaklının, borçludan borcun tahsil edilmesi için icra dairesine başvurarak kira borcuna istinaden düzenlenen takip talebinde bulunması gereklidir.

İlgili takip talebi sonucunda borçluya (kiracı) bir ödeme emri gönderilecektir. İlgili ödeme emrinin ihtar kısmında şu hususlara yer verilmektedir;

     1) Ödeme Süresi

        a) Kiracıya verilecek ödeme süresi adi kiralarda 10 gün olarak belirlenecektir.

        b) Kiracıya verilecek ödeme süresi çatılı, kapalı yerlerde 30 gün olarak belirlenecektir.

        c) Kiracıya verilecek ödeme süresi ürün, hasılat kiralarında 60 gün olarak belirlenecektir.

     2) İtiraz Süresi

        a) Kiracıya verilecek itiraz süresi 6 aydan kısa süreli kiralarda 3 gün olacaktır.

        b) Kiracıya verilecek itiraz süresi 6 aydan uzun süreli kiralarda 7 gün olacaktır.

     3) İtiraz Usulü

Eğer, kiracı sunulmuş olan sözleşmede yer alan imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürüyor ise açıkça imza itirazında bulunmak zorundadır. Aksi takdirde, ilgili imzanın kendisine ait olduğunu kabul etmiş sayılacak ve yalnızca borca itiraz ettiği var sayılacaktır. Eğer, kiracı borca itiraz edecek ise adi takipte olduğu gibi borca itiraz nedenlerini açıkça gösterme zorunluluğu yoktur. Fakat, kısmi itirazı varsa bunu açık ve miktarı ile belirtmesi gerekmektedir. Aksi takdirde itiraz etmemiş var sayılacaktır. İlgili itirazın gerçekleştirilmesi halinde takip duracaktır.

Alacaklının, itirazın kendisine tebliği itibariyle 6 ay içerisinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gereklidir. İcra Mahkemesi, itirazın türüne bağlı olarak gerekli incelemeyi yaparak bir karara varacaktır. İcra Mahkemesi borçluyu haklı görmesi halinde takibi iptal edecektir. Eğer mahkeme alacaklıyı haklı görür ise takibin devamı ve kiracının tahliyesine karar verecektir.

İcra Mahkemesi takibin devamına karar vermesi halinde takip kesinleşecektir. Ancak, alacaklının tahliye talebinde bulunabilmesi için icra mahkemesi tarafından borçlu kiracıya itirazın reddedildiğine dair kararın tefhim veya tebliğ tarihi itibariyle 10 gün geçmesi gerekmektedir.

Ancak unutulmamalıdır ki borçlu yani kiracının itiraz etmemesi ve takibin kesinleşmesi durumunda alacaklı hemen tahliye isteyemeyecektir. İlgili durumda borçluya verilmiş olan ödeme süresinin geçmesi beklenecektir. Ödeme süresinin geçmesi halinde alacaklı haciz talep edebilecektir ancak icra dairesinden tahliye talebinde bulunamayacaktır. Eğer, alacaklı ek olarak tahliye talebinde bulunmak istiyor ise ödeme süresinin sonu itibariyle 6 ay içerisinde icra mahkemesine borçlu aleyhine gerçekleştirilen takibin itiraz edilmeden kesinleşmiş olduğu, borcun ödeme süresinin geçmiş olduğu ve bugüne kadar ödeme yapılmadığı yönünde detayları belirterek tahliye talebinde bulunması gereklidir.

       B) Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle Tahliye Talepli İlamsız İcra

Kiralanan taşınmazların tahliyesi konusunda önemli hususlardan birisi de kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye talepli ilamsız icra ‘dır. Bu tip ilamsız icra taleplerinin açılabilmesi için aranan ön şart ise alacaklının elinde yer alması gereken yazılı kira sözleşmesidir. İlgili sözleşmenin bulunması halinde kira süresinin sona erip ermediği ve sözleşmede yer alan diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenebilecektir.

Sözlü olarak gerçekleştirilen kira sözleşmeleri için bu yola başvurmak mümkün değildir. Bu duruma istisna olan tek durum ise sözlü olarak gerçekleştirilmiş kira sözleşmesi bulunuyor olmasına rağmen kiracı tarafından tahliye işleminin gerçekleştirileceği tarihin yazılı olarak bildirilmesi ve ilgili tarihte tahliye taahhüdünde bulunmuş olması halinde kiraya veren bu takip yoluna başvurabilecektir.

Kiraya veren tarafından takip yoluna başvurulabilmesi için süre şartı belirlenmiştir. İlgili süre şartı Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. İlgili kanuna göre tahliye taahhüdünde bulunmuş olan kiracının kiralananı boşaltmamış olması halinde tahliye süresinin geldiği tarih itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kira sözleşmesini icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle sona erdirebilmektedir.

İcra müdürü ilgili şartları taşıyan takip talebini kiralayandan alması halinde kiracıya ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrine itiraz süresi 7 gün olarak belirlenmiştir. Kiracının itiraz etmesi halinde takip durur. Bunun üzerine alacaklı tarafından icra mahkemesine başvurulması gerekmektedir. İcra Mahkemesi borçlu yani kiracıyı haklı görür ise takibi iptal edecektir. Eğer İcra Mahkemesi alacaklıyı haklı görür ise takibin devamına karar verecektir.